【地域・個別要因格差とは？】机上査定！不動産の担保評価額の計算方法【土地編】

基準地は、下記2点を意識して選定しています。（地価公示地点と地価調査地点はどちらでも可）
①対象地の近隣地域から基準地を選定
対象地までの距離を確認。

②対象地と同一用途地域である基準地を選定
全国地価マップでは法規制欄にて確認。対象地の近隣に同一用途地域である基準地がない場合、同系統（住居系、商業系、工業系）の用途地域を採用しています。その際は、下記内容を考慮して選定しています。

・住宅系用途地域の場合
⇒同一鉄道沿線、同一市区町村など
・商業系用途地域の場合
⇒規模における同一性、営業種別の同一性など
・工業系用途地域の場合
⇒規模における同一性など

・地価公示とは
(引用)
地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

出典：国土交通省ウェブサイト

・地価調査とは
(引用)
国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年7月1日時点における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

出典：国土交通省ウェブサイト

・用途地域とは
(引用)
建築できる建物の用途等を定めた地域。都市計画法に基づく制度である。
用途地域は、地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域で、次の13の種類があり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。

・住居系用途地域：「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」
・商業系用途地域：「近隣商業地域」「商業地域」
・工業系用途地域：「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」

出典：at homeウェブサイト

・対象地が二方路、角地など2つ以上の路線価に接している場合
原則、価格の高い路線価を採用します。接道状況によっては正面玄関側の路線価を採用しています。

・路線価が設定されていない地域の場合
①固定資産税評価額の対比②固定資産税の標準宅地の対比の順にて算出します。

※前述の通り、固定資産税評価額、標準宅地は3年に1回公表されるため、路線価に比べて価格推移の反映が遅いです。
そのため、路線価を優先的に採用することが望ましいです。

土地の評価額を算出する際に、地域要因や個別要因を比較するための「格差率のテーブル」が載っています。（地域要因比準表、個別的要因比準表など）
地域要因格差、個別要因格差を詳しく知りたい方、土地の評価について追求したい方にはオススメします。

その名の通り、手引き書です。
要因格差の比較項目などについて、より詳細かつ平易に記載されています。
また土地の価格算定例が複数載っているため、具体的な算出方法が分かります。
土地価格比準表と併せて読むと理解が深まります。