こんにちは。たいちょーです。
住宅ローン・アパートローンなど不動産案件の融資相談を受けた際、対象物件の事前調査として何を確認しますか？
不動産の市場価格、遵法性、周辺環境などなど…たくさんありますよね。
不動産案件は銀行用語に加えて不動産用語も多く苦手意識のある方が多いです。
不動産と聞いただけで拒絶反応をする方も…銀行あるあるですね。
今回はそういった新入社員や若手社員向けに、不動産の事前調査について書いていきます。
第1回は「全国地価マップ」です！銀行員なら利用頻度最高クラスの情報サイトではないでしょうか！
全国地価マップとは
「全国地価マップ」とは公示価格（標準価格）、路線価、固定資産税の標準宅地、固定資産税評価額が検索できる情報サイトです。
対象物件の価格妥当性の確認のため、主に下記2点の調査に利用しています。
・指標価格の調査
・地域要因格差の調査
土地の指標価格
土地の指標価格として、公示価格（標準価格）、路線価、固定資産税の標準宅地、固定資産税評価額があり、それぞれ土地1㎡あたりの価格となっております。
※単位は円/㎡や千円/㎡で指標により表記も異なります。
指標価格と対象地の土地価格を比較することは、価格妥当性の確認方法の1つとなり得ます。
「地価公示地点（公示価格）」または「地価調査地点（標準価格）」を基準地として対象地の土地価格と比較するのが一般的です。
地域要因格差
指標価格を調査し、地価公示地点等を基準地として対象地の土地価格と比較すると前述しました。しかしながら、ほとんどの場合で基準地と対象地は異なる地点です。
程度の差こそありますが、それぞれの地点で下記のような地域要因が異なる可能性があります。
①街路条件
(街路の幅員、構造等の状態など)
②交通・接近条件
(都心との距離及び交通施設の状態、商業施設の配置の状態、学校・公園・病院等の配置の状態など)
③環境条件
(気象の状態、自然的・社会的環境の良否、災害発生の危険性、公害発生の程度など)
④行政的条件
(土地の利用に関する公法上の規制の程度など)
⑤その他
(将来の動向など)
地域要因は価格形成に影響するため、基準地と対象地の単純比較ではなく、これらの地域要因格差を調整することがより望ましいと考えられます。
そこで、本記事では基準地と対象地の地域要因格差を”路線価の対比”にて算出します。
路線価は、不動産鑑定士によって下記のような均衡を考慮して設定されています。
・用途地域間の均衡
・同一用途地域内の均衡
・隣接市町村間の均衡
・幹線道路と周辺道路の均衡
つまり地域間の格差が路線価に反映されているため、地域要因格差を測る指標になり得ると考えています。
基準地の公示価格100,000円/㎡、相続税路線価80,000円/㎡
対象地の相続税路線価88,000円/㎡の場合
まとめ
上記は一例であり、行内規定や要領を優先して下さい。
基準地の選定方法や、路線価の選定方法は別記事で紹介していますので、併せてご確認ください。
以上、たいちょーでした。
